【案情】
2014年10月1日，劉(liu)江與韓(han)濤(tao)簽訂了(le)一份為(wei)期(qi)3年的房(fang)屋租(zu)賃合(he)同(tong)，由韓(han)濤(tao)承租(zu)。11月初(chu)，劉(liu)江對韓(han)濤(tao)說，因急需用(yong)錢決定(ding)把該(gai)房(fang)賣(mai)(mai)掉，韓(han)濤(tao)表示(shi)愿(yuan)意買(mai)下，雙方(fang)簽訂書面(mian)房(fang)屋買(mai)賣(mai)(mai)協議，約(yue)定(ding)房(fang)屋價格為(wei)18萬(wan)(wan)元(yuan)，在年底前交清房(fang)款等內容。其(qi)后不久，韓(han)濤(tao)將(jiang)18萬(wan)(wan)元(yuan)交給劉(liu)江，但雙方(fang)未(wei)辦理(li)房(fang)屋過(guo)(guo)戶(hu)(hu)手續。2015年2月，由于該(gai)市將(jiang)房(fang)屋所(suo)在地段(duan)劃為(wei)開發區，致使該(gai)房(fang)價格上漲至(zhi)約(yue)31萬(wan)(wan)元(yuan)，劉(liu)江遂(sui)要求韓(han)濤(tao)再付13萬(wan)(wan)元(yuan)，韓(han)濤(tao)不同(tong)意。劉(liu)江認(ren)為(wei)尚未(wei)辦理(li)房(fang)屋過(guo)(guo)戶(hu)(hu)手續，雙方(fang)買(mai)賣(mai)(mai)行為(wei)未(wei)成(cheng)立，即使成(cheng)立也無(wu)效(xiao)，遂(sui)訴(su)至(zhi)法院(yuan)，要求韓(han)濤(tao)將(jiang)房(fang)屋退回。
【分歧】
買賣房屋未(wei)過戶合同是否有效？
一(yi)種(zhong)意見認為，當事(shi)人進(jin)行房(fang)地(di)產(chan)轉(zhuan)讓，應當依照(zhao)房(fang)地(di)產(chan)管理法(fa)的(de)規定辦理權屬登(deng)記(ji)(ji)，但該法(fa)并(bing)沒(mei)有(you)規定辦理權屬登(deng)記(ji)(ji)是買賣房(fang)屋合同本身的(de)生效要(yao)件，此(ci)種(zhong)情況下依合同法(fa)的(de)規定，當事(shi)人未辦理登(deng)記(ji)(ji)手續不影響合同的(de)效力，故雙方所簽合同合法(fa)有(you)效。
另一種意見認為(wei)，房(fang)屋未辦(ban)過戶(hu)，應無效.
【評析】
筆者(zhe)同意(yi)(yi)第一種意(yi)(yi)見,理由(you)為：
劉(liu)江與韓(han)濤經過要約、承諾后，對房(fang)(fang)(fang)屋(wu)買賣的(de)(de)(de)(de)(de)主要條(tiao)款如房(fang)(fang)(fang)價、交款時(shi)間等(deng)達成(cheng)(cheng)了合(he)(he)意，該(gai)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)買賣合(he)(he)同(tong)(tong)即告成(cheng)(cheng)立。合(he)(he)同(tong)(tong)成(cheng)(cheng)立后，一(yi)般(ban)來說合(he)(he)同(tong)(tong)自成(cheng)(cheng)立時(shi)生效(xiao)(xiao)，但(dan)《合(he)(he)同(tong)(tong)法(fa)(fa)》第四十(shi)四條(tiao)第二(er)款規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)：“法(fa)(fa)律(lv)、行政(zheng)法(fa)(fa)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)應(ying)當(dang)辦(ban)(ban)(ban)理(li)(li)(li)批準(zhun)、登(deng)(deng)記(ji)(ji)等(deng)手續生效(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)，依照(zhao)其規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)”，對房(fang)(fang)(fang)屋(wu)買賣而言，《城(cheng)市房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)管理(li)(li)(li)法(fa)(fa)》僅(jin)有(you)第三(san)十(shi)五(wu)條(tiao)作(zuo)了如下規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)：“房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)轉讓、抵(di)押，當(dang)事人(ren)應(ying)當(dang)依照(zhao)本(ben)(ben)法(fa)(fa)第五(wu)章的(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)辦(ban)(ban)(ban)理(li)(li)(li)權屬登(deng)(deng)記(ji)(ji)”。從(cong)中可知，該(gai)法(fa)(fa)并沒有(you)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)辦(ban)(ban)(ban)理(li)(li)(li)權屬登(deng)(deng)記(ji)(ji)是房(fang)(fang)(fang)屋(wu)買賣合(he)(he)同(tong)(tong)本(ben)(ben)身的(de)(de)(de)(de)(de)生效(xiao)(xiao)要件。《最高人(ren)民(min)法(fa)(fa)院關(guan)于(yu)適用＜合(he)(he)同(tong)(tong)法(fa)(fa)＞若干問題(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)解釋(shi)》（一(yi)）第9條(tiao)進一(yi)步規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)：“依照(zhao)合(he)(he)同(tong)(tong)法(fa)(fa)第四十(shi)四條(tiao)第二(er)款的(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)，法(fa)(fa)律(lv)、行政(zheng)法(fa)(fa)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)合(he)(he)同(tong)(tong)應(ying)當(dang)辦(ban)(ban)(ban)理(li)(li)(li)批準(zhun)手續，或者(zhe)辦(ban)(ban)(ban)理(li)(li)(li)批準(zhun)、登(deng)(deng)記(ji)(ji)等(deng)手續才生效(xiao)(xiao)，在一(yi)審法(fa)(fa)庭辯(bian)論終結前當(dang)事人(ren)仍(reng)未辦(ban)(ban)(ban)理(li)(li)(li)批準(zhun)手續的(de)(de)(de)(de)(de)，或者(zhe)仍(reng)未辦(ban)(ban)(ban)理(li)(li)(li)批準(zhun)登(deng)(deng)記(ji)(ji)等(deng)手續的(de)(de)(de)(de)(de)，人(ren)民(min)法(fa)(fa)院應(ying)當(dang)認定(ding)(ding)(ding)(ding)該(gai)合(he)(he)同(tong)(tong)未生效(xiao)(xiao)；法(fa)(fa)律(lv)、行政(zheng)法(fa)(fa)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)應(ying)當(dang)辦(ban)(ban)(ban)理(li)(li)(li)登(deng)(deng)記(ji)(ji)手續，但(dan)未規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)登(deng)(deng)記(ji)(ji)后生效(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)，當(dang)事人(ren)未辦(ban)(ban)(ban)理(li)(li)(li)登(deng)(deng)記(ji)(ji)手續不影響合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)力(li)，合(he)(he)同(tong)(tong)標的(de)(de)(de)(de)(de)物所有(you)權及其他物權不能轉移。”因此，本(ben)(ben)案的(de)(de)(de)(de)(de)買賣房(fang)(fang)(fang)屋(wu)合(he)(he)同(tong)(tong)自成(cheng)(cheng)立時(shi)起，已經生效(xiao)(xiao)，雖未辦(ban)(ban)(ban)過戶登(deng)(deng)記(ji)(ji)手續，但(dan)該(gai)合(he)(he)同(tong)(tong)對雙方均具有(you)約束力(li)，所以劉(liu)江的(de)(de)(de)(de)(de)訴訟請(qing)求得不到支(zhi)持。
